De Belgische ? en vooral de Vlaamse ? vastgoedmarkt vertraagt. De makelaarsketen Era, na Century 21 het grootste netwerk van België, ziet enkele oranje lichten knipperen. Zo staat, in vergelijking met vorig jaar, een woning tegenwoordig gemiddeld twee weken langer te koop vooraleer ze verkocht raakt (114 dagen tegenover 100 dagen). De verkopers moeten dit jaar ook hun vraagprijs forser laten zakken. Het gemiddelde verschil tussen de eerste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs is opgelopen van 7,8 procent naar 8,9 procent.
In sommige delen van Vlaanderen gaan de vastgoedprijzen zelfs naar beneden, stelt Era vast. De gemiddelde woningprijs in de provincie Antwerpen daalde in de eerste acht maanden van dit jaar met 1,3 procent. De verkopers in Antwerpen moeten hun vraagprijs gemiddeld al met 11 procent naar beneden halen vooraleer ze een koper strikken. In Oost-Vlaanderen gleed de verkoopprijs van appartementen met 2,5 procent omlaag.
Wil dat zeggen dat de vastgoedhausse voorbij is? Nog niet, want de woningprijzen in België zijn in de eerste acht maanden van dit jaar opnieuw gestegen, met 6,3 procent tegenover 2004. Maar dat ritme ligt wel lager dan de jaargroei in 2004 (+10,7 procent). De markt is aan het veranderen, zegt Era. Er lijkt sprake van een afkoeling. ?Onze boodschap is: let op, er is een neerwaartse trend. De prijzen stijgen nog wel, maar de verkopers mogen niet denken dat de bomen tot in de hemel groeien. Je kunt spreken van een afvlakking?, zegt Iain Cook, bestuurder bij Era.
?Dat in Oost-Vlaanderen een woning nu gemiddeld 101 dagen te koop staat, tegenover 88 dagen vorig jaar, betekent een trendbreuk. En zelfs in Vlaams-Brabant, dat wij toch als een goede vastgoedmarkt beschouwen, staan appartementen langer te koop dan voorheen.?
De woningprijzen in België zijn in vijf jaar tijd met 45 procent toegenomen. Era wil niet gezegd hebben dat de vastgoedbubbel op barsten staat. Daarvoor zijn de signalen nog niet eenduidig. Terwijl de appartementen in Oost-Vlaanderen goedkoper werden, stegen de huisprijzen er met 16 procent. Als makelaarsnetwerk heeft Era er ook geen belang bij om een ineenstorting van de markt aan te kondigen.
De makelaars zeggen in de nabije toekomst geen scherpe prijsdaling te verwachten.
Wie denkt zijn heil te zoeken in het goedkopere Wallonië moet snel zijn.
Daar is helemaal geen sprake van een afkoeling van de markt. De huisprijzen in Wallonië zijn in de eerste acht maanden van dit jaar met gemiddeld 21 procent gestegen tegenover 2004. ?Dat is toe te schrijven aan een inhaaleffect. De prijzen lagen er veel lager dan in Vlaanderen en Brussel en sluiten er nu beter bij aan?, zegt Era.
De vastgoedprijzen stegen vorig jaar in heel Europa, zo blijkt uit een vergelijking van het makelaarsnetwerk. Zweden tekende de grootste prijsstijging op met 23 procent, ruim het dubbele van België. ?De belangrijkste redenen voor de prijsstijgingen in Europa zijn de historisch lage rente en bepaalde fiscale maatregelen, zoals de fiscale amnestie in België?, zegt Era.
Als gevolg van die fiscale amnestie keerde veel geld terug naar België. Dat geld werd onder meer geïnvesteerd in tweede verblijven aan de kust (zie DM 19/9). De prijzen aan de kust stegen vorig jaar met 23 procent, of twee keer sneller dan in het binnenland.
Brussel blijft de goedkoopste hoofdstad van Europa. Een woning kostte er in 2004 gemiddeld 182.200 euro. In Parijs ging het om een gemiddeld bedrag van 261.200 euro, in Londen om 328.200 euro en in Madrid om 408.000 euro.
DE KNIPPERLICHTEN
.Woningen blijven langer te koop staan . Kloof tussen vraagprijs en lagere verkoopprijs groeit .Antwerpse woningen en Gentse appartementen worden goedkoper
Tussen 1992 en 2007 zullen in Vlaanderen 525.000 nieuwe woningen zijn gebouwd, een derde meer dan de 393.000 nieuwe woningen die in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen waren gepland. 'Door die foutieve inschatting is er een tekort aan bouwgronden', stelt de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB).
Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) bepaalde in 1997 hoeveel nieuwe woningen er in elke Vlaamse provincie tegen 2007 mogen bijkomen. De woonquota in het RSV zijn gebaseerd op woonbehoeftestudies. 'Inmiddels is gebleken dat die woonbehoefteprognoses geenszins overeenstemmen met de werkelijkheid', zegt Marc Dillen, de directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) in De Tijd. In de provincies West- en Oost-Vlaanderen werden de vooropgestelde prognoses eind 2004 al overschreden. Volgens Dillen zijn de quota van het RSV verkeerd omdat de uitgangspunten niet kloppen. 'De planologen hielden geen rekening met migratiestromen tussen de Vlaamse regio's en met de inwijking van buitenlanders. Een recordaantal van 7.200 Nederlanders vestigde zich vorig jaar in België', stelt Dillen. 'Verder hebben de planologen de toestand van bestaande woningen overschat. Vele oude gebouwen zijn in feite onbewoonbaar zodat men ze alleen maar kan afbreken om plaats te maken voor nieuwe.'
'Door de foutieve inschatting in het RSV is het aanbod aan bouwgronden beperkt', vervolgt Dillen. Nogal wat gemeenten aarzelen om woonuitbreidingsgebieden aan te snijden. Eind 2004 namen amper 45 van de 308 Vlaamse gemeenten daartoe het initiatief', zegt de directeur-generaal.
Betaalbaar
De directeur-generaal ontkent dat het de bedoeling is Vlaanderen vol te bouwen. 'De VCB vraagt alleen dat de beperkte zones die nu eenmaal voor woningbouw zijn vastgelegd daadwerkelijk mogen bebouwd worden. De aannemers vragen geen extra bouwruimte.'
Nog volgens de VCB kan de gemiddelde Vlaming zich wel degelijk een nieuwe woning veroorloven, alleen zal hij zich tevreden moeten stellen met een steeds kleiner bouwperceel. 'De gemiddelde oppervlakte van een bouwgrond daalt van circa 10 naar circa 5 are', zegt Dillen. Sinds 1980 is de bouwgrondprijs in Vlaanderen vervijfvoudigd. De eigenlijke bouwkosten stegen de afgelopen 25 jaar minder sterk dan de index van de consumptieprijzen zodat het bouwen zelf relatief goedkoper is geworden. De sterke stijging van de bouwgrondprijzen leidt er ook toe dat de aannemers vaker overschakelen van open naar halfopen bebouwing en gesloten woningen.
Als u geld leent, kunt u nu, op dit moment meer kopen. Dat is een onmiskenbaar en aantrekkelijk voordeel. Reizen, een keuken, een auto, een geluidsinstallatie, een dakkapel: het wordt met een lening snel bereikbaar.
Het nadeel komt altijd daarna: de afbetaling van rente en aflossing. Wie leent, neemt nu de lusten en verschuift de lasten naar de toekomst.
Dat hoeft geen probleem te zijn, als u die lasten kunt dragen en als de toekomst een beetje overzienbaar is.
Het bedrag dat u leent, moet u binnen een bepaalde periode terugbetalen. Deze periode wordt de looptijd van de lening genoemd. Als u een korte looptijd kiest, betaalt u per maand een hoger aflossingsbedrag. Een kortere looptijd betekent dat u in totaal minder rente betaalt. Wanneer u een hoog aflossingsbedrag kunt opbrengen, kunt u dan ook beter voor een kortere looptijd kiezen. Is de financiële ruimte niet zo groot, dan kiest u voor het lagere aflossingsbedrag per maand, en daarmee voor een langere looptijd.
Bedenk dus wel: hoe hoger de lasten en hoe langer de aflossingsperiode, des te minder zekerheid u heeft over de aflossingsmogelijkheden.
Wat u zich daarbij moet realiseren is dat met een lening uw vaste lasten toenemen. De aflossing van een krediet is namelijk een vaste last: u zit er elke maand aan vast. Er is dan dus minder ruimte in uw budget om in een dure maand eens met geld te schuiven.
Hoe voorzichtig je ook bent, er kan altijd wel eens iets misgaan in een woning. Een paar druppels wijn op een wit tapijt, een schram met de sleutelbos op de voordeur, een voetbal door het badkamerraam, een zware kookpot die uit de handen glipt, net boven de ceramische kookplaat die meteen de geest geeft,... Het komt heel zelden voor, want in andermans huis pas je extra op. Maar toch, wat als het onwaarschijnlijke toch gebeurt?
Bij HomeLink is er geen probleem. Zodra je inschrijving binnen is, heb je automatisch recht op een specifieke huisruilverzekering. Om die te activeren moet je de organisatie wel ten laatste veertien dagen voor het vertrek het formulier ,,kennisgeving van ruilakkoord'' toesturen.
De verzekering dekt de burgerlijke aansprakelijkheid van de verzekerden voor de schade die zij veroorzaken aan de ruilwoning. Daarnaast worden de onkosten vergoed die verband houden met het huren van een gelijkaardige vakantiewoning of hotelkamer(s) als de ruilwoning niet meer bewoond kan worden door brand, water- of stormschade, diefstal of natuurramp.
Dezelfde waarborgen gelden als een van de bewoners een woning die voor huisruil ter beschikking werd gesteld, of een verwante tot in de tweede graad, overlijdt, ernstig ziek wordt of een zwaar ongeval heeft.
Bij problemen in de ruilwoning kunnen verzekerden de klok rond, zeven dagen op zeven, een beroep doen op de bijstandcentrale van KBC. Per schadegeval is in een maximale schadevergoeding voorzien van 173.525,47 euro, met een franchise van 193 euro. Voor fietsen is er een maximale vergoeding van 371,84 euro voorzien.
Bij Intervac moet je het zelf wat uitzoeken. De organisatie maakt zich sterk dat de meeste verzekeraars geen probleem maken en de schade dekken die veroorzaakt wordt door huisruilers. De meeste maatschappijen vinden het interessanter dat het huis bewoond blijft tijdens je afwezigheid. Maar raadpleeg toch beter je makelaar. Indien nodig kan je bij de meeste maatschappijen een specifieke kortlopende verzekering afsluiten.
Intervac raadt zijn leden ook aan om een ,,
home-exchange agreement '' in te vullen en te ondertekenen. Dat document kan van de site geplukt worden en moet door beide partijen worden ondertekend. Het vermeldt uitdrukkelijk dat het zomaar afzeggen van een ruil, zonder ,,goede'' redenen, ertoe kan leiden dat je nadien geen lid meer kan worden van de organisatie.
Als je weigert voor de eventuele schade op te draaien, wacht je hetzelfde lot. Maar in de praktijk blijkt dat nagenoeg nooit voor te komen. Integendeel: de meeste huisruilers stellen meteen voor de schade te vergoeden als er toch iets mis gaat.
Stel, u wil uw woning verder afwerken of inrichten maar hebt niet de nodige fondsen ter beschikking. Welke mogelijkheden zijn er om een bijkomend bedrag te lenen en vooral, welke is op dit moment de interessantste? Immotheker John Romain twijfelt niet: ,,wie een extra maandelijkse afbetaling aankan, neemt een hypothecair krediet.''
Meer lenen
De inbreng van eigen kapitaal slinkt bij aankoop of bouw van een woning.
,,Ik kan iedereen aanraden om vanaf de kleinste investering een hypothecaire lening te overwegen'', zegt John Romain, van de Immotheker. ,,Als de ruimte er is, is een wederopname de beste oplossing. In het andere geval gaat u een nieuwe lening aan. Staar u niet blind op de notariskosten. Die betaalt u slechts een keer en ze wegen niet op tegen het enorme fiscale voordeel dat vandaag geldt. Als het over wonen gaat, is de lening op afbetaling dood.'' Het is mogelijk om een bepaald bedrag te lenen via een lening op afbetaling (LOA). Een LOA kan voor verschillende doeleinden worden aangegaan en heeft dus geen woning als onderpand. Voor een LOA op tien jaar betaalt u vandaag een bodemrente van pakweg 5,60 procent.
Voordeel:
- U betaalt geen notariskosten Nadelen:
- de hogere rentevoeten (omdat er geen onderpand is)
- het veel minder gunstige fiscale regime (zie verder). Heeft u al een hypothecaire lening lopen, dan loont het de moeite om na te gaan of een wederopname van het afgeloste kapitaal mogelijk is. Een wederopname betekent dat u opnieuw een lening aangaat voor het reeds terugbetaalde kapitaal. Heeft u bijvoorbeeld van 100.000 euro al 40.000 euro terugbetaald, dan is opnieuw 40.000 euro beschikbaar voor wederopname, geld dat u kunt lenen tegen de huidige rentevoeten. Voordelen:
- Omdat de wederopname gebeurt binnen het lopende krediet betaalt u geen notariskosten
- U heeft kans om (voor de volledige lening) te genieten van de nieuwe fiscale regeling. Vooral daardoor wordt deze formule interessant. De nieuwe regeling (zie onder) geeft mensen die een nieuwe lening aangaan de kans om een vast bedrag (de woonbonus) van het belastbaar inkomen af te trekken, wat een stuk voordeliger uitkomt dan de klassieke regeling. Omdat het gaat om wederopname (een nieuwe lening) en niet om een herfinanciering van de oude lening, heeft de belastingplichtige in de praktijk voor de volledige lening zelfs de keuze tussen het oude en het nieuwe fiscale systeem. Vanaf het moment van het afsluiten van het nieuwe krediet (de wederopname) kun je ervoor kiezen om de aangifte van de intresten van kredieten afgesloten voor januari 2005 stop te zetten en alles volgens het nieuwe systeem aan te geven. In de meeste gevallen komt dat voordeliger uit dan het oude systeem. Nadelen:
- U bent beperkt tot het kapitaal dat reeds is afgelost. Wil je een hoger bijkomend bedrag ontlenen, dan kan dat niet binnen dezelfde kredietopening.
- Het is weinig waarschijnlijk dat de bankier van de bank waar het bestaand krediet loopt, bereid is om de bodemrente te geven, tenzij de klant met een herfinanciering (hierbij horen hoge kosten) van de lening bij een andere bank beter af zou zijn. Maar de bankier van de bank waar het bestaande krediet loopt zal bij het bepalen van het tarief altijd de hoge kosten van herfinanciering bij een andere bank (opheffing van de bestaande hypotheek en nieuwe hypotheekaktekosten) in rekening nemen.
Zestig tot zeventig procent van de bouwleningen die de jongste vijf jaar werden afgesloten, kan nu goedkoper geherfinancierd worden, zelfs als rekening wordt gehouden met alle mogelijke kosten die dat met zich kan meebrengen. Dat zegt John Romain, de man achter het netwerk van immothekers in ons land.
Wie de afgelopen jaren leende tegen een vaste rente, doet bijna zeker een goede zaak als hij nu zijn woonkrediet vervangt door een nieuwe lening. Het is vooral die rente die de jongste maanden snel gedaald is.
Maar daarnaast, zegt Romain, kan het ook interessant zijn om een lening met variabele rente te vervangen.
Voor een lening van 125.000 euro die dik twee jaar geleden werd afgesloten, loopt de mogelijke besparing over de hele looptijd al snel op tot meer dan 20.000 euro.
Wie verkiest een lening met variabele rente te vervangen door een met vast tarief, zal na verrekening van de kosten bijna altijd duurder uitkomen. Maar als rekening wordt gehouden met de mogelijke rentestijging die je op die manier vermijdt, loopt de potentiële besparing voor dezelfde lening op tot meer dan 36.000 euro.
Om die vergelijkingen te kunnen maken, gaat Romain ervan uit dat je het bedrag van het nieuwe krediet gewoon verhoogt met de kosten die gemaakt moeten worden om van bankinstelling te veranderen.
,,Bijna twee derde van dat bedrag zijn notariskosten. Die zijn perfect te vermijden als je herfinanciert bij dezelfde instelling, maar de bank weet dat ook en verlaagt haar tarief daarom minder dan de concurrentie. Dat is niet ernstig, maar de praktijk tiert welig.''
Kan ik aan mijn bank vragen om mij ook de notariskosten te lenen?
Dat is perfect mogelijk. Hou er wel rekening mee dat je daardoor een hoge
quotiteit hebt. De quotiteit is de verhouding tussen het ontleende bedrag en de waarde van de woning. Als je in een hoge quotiteit zit, kan dat resulteren in een hogere rentevoet. Bij veel banken heft men - wegens het verhoogde risico - een toeslag van 0,25 procent als je boven een quotiteit van 80 procent zit.
Hoeveel je precies kunt lenen, hangt uiteraard af van een aantal factoren:
Je terugbetalingscapaciteit. Een goede vuistregel is dat het totaal van je maandelijkse kredietverplichtingen niet hoger mag zijn dan een derde van het netto maandelijkse gezinsinkomen.
De waarde van je woning/project. Je kunt nooit meer lenen dan de totale kostprijs van je onroerend project. Maar ook de notariskosten kunnen dus mee gefinancierd worden.
De waarborgen die je geeft. Natuurlijk is het altijd aangewezen om voor een stuk eigen middelen te hebben, om zo al een deel van de kostprijs te kunnen betalen. Dat leidt ertoe dat je minder moet lenen en dus minder interesten betaalt. Maar strikt genomen kun je de volledige kostprijs ontlenen als daar genoeg terugbetalingscapaciteit en waarborgen tegenover staan.
Iedereen kan intekenen op aandelen in het Arkimedes-fonds, maar alleen een inwoner van het Vlaamse Gewest heeft recht op het belastingkrediet van maximaal 875 euro.
Uw bank zal u jaarlijks een attest verschaffen waarin vermeld staat dat u een jaar lang ononderbroken aandeelhouder bent geweest.
De bank verschaft het attest niet aan personen die de fysieke levering hebben gevraagd voor de aandelen. Gedurende de eerste vier jaar laat u de aandelen dus best op een effectenrekening, anders dreigt u het fiscale voordeel mis te lopen.
Aan de fysieke levering van aandelen zijn trouwens ook kosten en taksen verbonden.
TWINTIG procent van het gezinsinkomen, dat beschouwen de meeste financiële planners en overigens ook de consumentenorganisaties als het plafond voor de aflossingen in het kader van een woonkrediet. Uiteraard kan dat percentage wat oplopen voor hoge inkomens, want die houden ook met een veel kleiner percentage van hun loon nog meer dan genoeg over om een gezin comfortabel draaiende te houden.
Het is natuurlijk een contradictie dat het precies die laatste inkomens zijn die veel minder moeten lenen, doordat 20 procent van hun inkomen al ruimschoots volstaat voor een fraaie villa. Terwijl 20, of zelfs 25 procent van een bescheiden inkomen maar zelden zal volstaan voor een gezinswoning, hoe eenvoudig ook.
Om vooral die laatste groep wat te helpen, heeft de overheid een heel programma klaarstaan van allerhande subsidies. Maar ook daarin schuilt een vreemde contradictie. Om in aanmerking te komen voor de meeste van die programma's, moet je inkomen echt al op het marginale af zijn, en dan volstaan al die steunmaatregelen nagenoeg nooit om je over de drempel te tillen.
Ook hier hebben de hoge inkomens zelden last om hun droom te financieren. De echte ,,sukkelaars'' behoren tot de middenklasse. Hun inkomen ligt ruim te hoog om in aanmerking te komen voor om het even welke overheidssteun, een sociale woning lukt enkel met de nodige politieke steun, en om zich een gewone woning te kunnen permitteren, moeten ze financieel erg diep gaan.
De jongste jaren steekt de rente een handje toe. Lenen om een grond of woning te kopen is nog nooit zo goedkoop geweest, om het even of je nu leent tegen een vast of een variabel tarief. Wie voor dat laatste kiest, moet wel beseffen welke risico's hij neemt. Je leent immers voor een lange periode. Wat als de rente de komende jaren begint te stijgen? Kan het gezinsbudget die last aan?
Wie het ermee eens is dat de bank de rente jaarlijks kan aanpassen aan de evolutie op de kapitaalmarkt, betaalt de jongste maanden nog zowat 2,75 procent, nu en dan iets meer, vaak eerder minder. Voor een formule met een rente die 20 jaar onveranderd blijft, rekenden de goedkoopste banken nu minder dan 4 procent aan.
Niet verwonderlijk dat de vloedgolf van herfinancieringen nu al meer dan anderhalf jaar aanhoudt. In de meeste gevallen wordt daarbij gekozen voor een vaste rente. Gelijk heb je, als het budget niet bestand is tegen een rentestijging.
Wie geleend heeft tegen pakweg 2,75 procent en jaarlijks het risico loopt op een herziening, kan in het slechtste geval binnen een paar jaar 5,5 procent betalen. Voor een lening van 100.000 euro stijgt de maandelijkse last daardoor van 540 tot bijna 680 euro. Per jaar betaal je dus in het slechtste scenario 1.680 euro meer dan aanvankelijk voorzien.
Voor sommige gezinnen zou dat wel eens het verschil kunnen zijn tussen net rondkomen en in de problemen geraken. We nemen even de zakcalculator erbij en raadplegen de statistieken.
Een modaal gezin begint aan het bouwavontuur na een gemiddelde spaarinspanning van een kleine tien jaar die zowat 50.000 euro oplevert
(zie elders op deze pagina). Bij een gemiddelde reële rente van 2 procent komt dat in koopkracht van nu overeen met een maandelijkse spaarinspanning van 335 euro.
Tijdens die spaarperiode huurde het gezin een woning. Als we de gemiddelde huurprijs in Brussel nemen, wat zeker niet de goedkoopste plaats is om te wonen, komen we uit op 485 euro. Daarvoor heb je zo'n 90 vierkante meter leefruimte. We gaan ervan uit dat een jong gezin het met wat minder doet en ook kiest voor een goedkopere locatie, waardoor ook de huurprijs zakt naar 400 euro voor ongeveer 75 vierkante meter.
Toen het gezin bij de notaris zijn handtekening plaatste en zo eigenaar werd van een eigen woning, beschikte het dus over een woonbudget van 400 euro en een financiële buffer van 335 euro. Samen 735 euro. Ruim voldoende, zou je zo zeggen, om een baksteenavontuur aan te kunnen.
Toch even oppassen. Een huurder betaalt weliswaar zelf zijn gas-, stookolie- en waterfacturen, maar als het dak begint te lekken, de buitenzijde van het huis moet geschilderd worden, de verwarmingsketel het begeeft, de waterleidingen verstopt geraken,... kan hij de rekening zonder probleem doorschuiven naar de eigenaar.
Bovendien betaalt een eigenaar al gauw enkele honderden euro onroerende voorheffing per jaar en ook de brandverzekering van een woning kost meer dan die van een huurappartement.
Dus, nu het gezin zelf eigenaar is geworden... kunnen we toch maar beter een spaarpotje aanleggen waaruit kan geput worden bij dit soort geplande of onvoorziene uitgaven. Honderd euro per maand lijkt ons echt geen bedrag dat van overdreven voorzichtigheid getuigt.
Die 100 euro moeten we van het baksteenbudget aftrekken. Er blijft dus 635 euro per maand over. Als het gezin voor de aankoop van een eigen huis een lening aangaat van 100.000 euro en daarbij kiest voor de jaarlijks aanpasbare rente, betaalt het tegen een tarief van 2,75 procent maandelijks zowat 540 euro aan rente en aflossing.
Maar als het ergste zich voordoet, en de rente verdubbelt na verloop van tijd tot 5,5 procent, dan stijgt dat maandelijkse bedrag tot 680 euro. Het gezin komt dan maandelijks 45 euro tekort. Met de automatische loonindexering zal het inkomen tegen die tijd allicht voldoende gestegen zijn om het verschil goed te maken.
Je kan er echter niet omheen dat dit gezin dan (nagenoeg) niet meer spaart. Het vervangen van de tot op de draad versleten auto, een ziek kind, studies financieren, het wordt allemaal nog een stuk moeilijker dan het in normale omstandigheden vaak al is. Het gezin wordt financieel kwetsbaar, de verlokkingen van ,,goedkoop'' krediet worden dan groot, de gevaren zijn het nog meer.
En dan hadden we het nog niet over de groeiende groep bouwers en kopers die meer dan 100 procent van de waarde van het huis moeten lenen. Ze hebben nauwelijks spaargeld en moeten zelfs lenen om de registratierechten en de notariskosten te kunnen betalen. Het bedrag dat ze maandelijks aan de bank moeten, is alles wat ze van hun maandbudget kunnen missen. Zij sparen geen euro, zelfs niet in het meest optimistische scenario.
Zo'n gezinnen zijn meteen al erg kwetsbaar, zelfs als de rente niet stijgt. Ze staan met hun rug tegen de muur. Een beetje pech zal vaak volstaan om kopje onder te gaan en de kans wordt dan groot dat de bank het huis laat verkopen om de schuld af te lossen.
Heel anders is het gesteld voor gezinnen die over een comfortabele budgettaire marge beschikken en ook het slechtste scenario - dat van de snel stijgende rente - aankunnen. Zij kunnen zaken doen door voor het variabel hypotheektarief te kiezen. Hoezo?
Het risico dat onvermijdelijk verbonden is met een variabele rente, daalt sneller dan de rente zelf. Elke 0,01 procent rentedaling wordt in de kering een beperking van het maximaal tarief dat de bank je kan aanrekenen met 0,02 procent. Wettelijk mag de rente op woonkrediet met jaarlijks aanpasbaar tarief immers niet meer dan verdubbelen.
Wie nu voor een variabele rente kiest op een ogenblik dat de bank 2,75 procent aanrekent, kan de rente dus maximaal naar 5,5 procent zien stijgen. Maar dat gebeurt enkel als het algemene rentepeil de hoogte in gaat. En dan stijgt ook de vergoeding op spaarboekjes, kasbons, obligaties,...
Wie nu tegen een variabel tarief leent en bovendien opteert voor een variabele looptijd, boort voor heel wat jaren een goedkope financieringsbron aan. Niet alleen ,,koopt'' hij geld tegen 2,75 procent op een ogenblik dat een ietwat handige belegger nog 3 tot 4 procent op zijn spaargeld krijgt, maar dankzij de fiscale aftrekbaarheid van (een deel van) de lening daalt de financieringskost allicht tot minder dan 2 procent. Het heeft in die omstandigheden weinig zin je spaarpot aan te spreken. Laat die rustig 4 procent opbrengen en leen bij de bank tegen 2,75 procent. En als de rente de komende jaren stijgt, is de kans erg groot dat je spaargeld zijn rendementsvoorsprong behoudt. Een vaste rente biedt psychologische zekerheid, meer niet. Als je het slechtst mogelijke scenario tenminste aankan. Dat blijft de absolute basisvoorwaarde.
Wie leent gaat de verbintenis aan om terug te betalen.
Maar wat als de lener overlijdt?
Zijn vrouw werkt misschien niet en bovendien staat zij nu gans alleen voor de lasten van het huishouden en de kinderen.
Om aan zo'n situatie het hoofd te bieden kan de lener een verzekering aangaan.
Hij betaalt een premie aan de verzekeringsmaatschappij, die als tegenprestatie de lening volledig terugbetaalt als hij sterft vooraleer alles volledig werd afbetaald.
Kortom, indien hij overlijdt zijn zijn vrouw en kinderen van alle schulden bevrijd.
In dit verband onderscheidt men voornamelijk twee soorten verzekeringen.
a) De schuldsaldoverzekering
Indien de lener overlijdt betaalt de verzekeringsmaatschappij het nog verschuldigde saldo.
De lener heeft over het algemeen de keuze tussen het betalen van een eenmalige of een jaarlijkse premie.
b) De gemengde levensverzekering
De uitbetaling van het geleend kapitaal gebeurt door de verzekeringsmaatschappij en wel als volgt:
- ofwel tijdens de duur van de lening, wanneer de lener overlijdt;
- ofwel bij het einde van de lening, als de lener nog in leven is.
Het zijn vooral fiscale overwegingen die naast het type van leningscontract doorslaggevend zullen zijn bij dit levensverzekeringstype.
Daarenboven is het dikwijls de fiscale reglementering die tot een splitsing van de verzekering zal aanzetten, wanneer beide echtgenoten een afzonderlijk inkomen hebben.
Een hypotheek en een lening, het zijn twee begrippen die niet van elkaar te scheiden zijn.
Wat is eigenlijk een hypotheek?
Om te kunnen uitleggen wat een hypotheek is moeten we eerst duidelijk maken wat een hypotheekkantoor is.
Een hypotheekkantoor is een staatsinstelling; aan het hoofd ervan staat een hypotheekbewaarder.
Op een hypotheekkantoor wordt bijgehouden wie eigenaar is van een bepaald onroerend goed.
Telkens een eigendom bij notariële akte overgaat van de ene persoon naar de andere, is de notaris verplicht dit aan het hypotheekkantoor te melden.
Hij zal elke akte waaruit een overgang van eigendom blijkt, laten overschrijven op het hypotheekkantoor.
Overschrijven betekent hier ook letterlijk overschrijven, want alles wat de notaris aan het hypotheekkantoor toestuurt wordt in zijn geheel en letterlijk vermeld.
Niet alleen een overgang van eigendom (bijvoorbeeld een verkoop of een schenking) wordt aan het hypotheekkantoor gemeld, de notaris moet eigenlijk zowat alle belangrijke informatie die in een akte over een onroerend goed staat aan het hypotheekkantoor bekend maken.
We gaan hier niet verder op in maar we denken dan bijvoorbeeld aan een langdurige verhuring.
Het hypotheekkantoor verschaft dus een een schat aan informatie en daar wordt ook handig gebruik van gemaakt naar de lening toe.
Immers, wanneer u uw eigendom in hypotheek geeft aan de "leninggever", hetgeen enkel kan bij een akte verleden voor een notaris, dan zal hiervan ook melding gemaakt worden op het hypotheekkantoor.
Dit noemt men dan een
hypothecaire inschrijving.
Een hypothecaire inschrijving wordt altijd genomen voor een bepaald bedrag (bedrag dat meestal iets hoger ligt dan het bedrag van het kapitaal dat u leent).
Iedereen is gerechtigd om de boeken ("de registers") van het hypotheekkantoor in te kijken.
Iedereen kan dus te weten komen of er op een goed al dan niet een hypotheek rust.
De hypotheekbewaarder verstrekt de gevraagde inlichtingen aan de hand van een attest of een hypothecair getuigschrift.
Wat is nu een hypotheek wanneer we spreken over een lening?
Een hypotheek is eigenlijk een recht.
Een recht dat aan de "leninggever" wordt toegekend en waardoor deze meer zekerheid krijgt over de terugbetaling van het geld dat hij heeft uitgeleend.
Het recht bestaat hierin dat de geldschieter steeds kan vragen om het onroerend goed (bijvoorbeeld het huis) van de lener te doen verkopen zo deze laatste hem niet meer terugbetaalt.
Bovendien houdt dit recht in dat de opbrengst van de verkoop in de eerste plaats zal gebruikt worden om alle achterstallige betalingen van de lener aan te zuiveren.
Ook de kosten die de "leninggever" heeft gemaakt om van de rechtbank de toelating tot verkoping te bekomen (bv. kosten voor advocaat en deurwaarder) worden met de opbrengst van de verkoop vergoed en dit vooraleer andere schuldeisers aan bod komen.
Uw goed is als het ware geblokkeerd ten voordele van de geldschieter.
Zoals u merkt heeft de "leninggever" dus heel wat rechten wanneer hij over een hypotheek op uw eigendom beschikt.
Van een hypotheek die eerst in de registers van het hypotheekkantoor wordt ingeschreven zegt men dat het een hypotheek in eerste rang is.
De hypotheek die als tweede wordt ingeschreven heeft de tweede rang enzovoort.
Een hypothecaire inschrijving wordt altijd genomen voor een termijn van 30 jaar, ook al moet uw lening na bijvoorbeeld 20 jaar terugbetaald zijn .
De hypotheekbewaarder schrapt de hypothecaire inschrijving wanneer hij hiertoe de opdracht krijgt vanwege de schuldeiser (de "leninggever"), in de praktijk dus wanneer de lening volledig is terugbetaald.
Zo'n schrapping (ook handlichting of opheffing genoemd) gebeurt bij notariële akte en geschiedt op kosten van de lener.
Voorbeeld
U koopt een huis.
Om het volledig te betalen gaat u een lening aan van 1.000.000 frank.
De notaris zal de verkoopakte laten overschrijven op het hypotheekkantoor zodat men weet dat u eigenaar bent geworden van het huis.
De notaris stelt ook de leningakte op en hieruit blijkt dat u uw huis in hypotheek geeft aan de geldschieter voor een bedrag van 1.100.000 frank plus de intresten die u gedurende 3 jaar zou achterstaan .
De notaris stuurt ook de leningsakte naar het hypotheekkantoor en hij vraagt een hypothecaire inschrijving te nemen in eerste rang (inderdaad, het is uw eerste lening).
Na enkele jaren wil u graag nog een bijkomende lening aangaan van 700.000 frank voor verdere verbouwingen.
De notaris stelt ook nu weer een leningsakte op en vraagt aan het hypotheekkantoor om ook voor deze lening een inschrijving te nemen maar nu in tweede rang, de eerste rang is reeds bezet door de vorige lening die nog niet volledig is afbetaald.
Er komen moeilijkheden en u kunt de leningen niet meer afbetalen.
In totaal staat u bij de eerste geldschieter nog voor 900.000 frank in het krijt, bij de tweede voor 650.000 frank.
De eerste (of de tweede) schuldeiser vraagt aan de rechtbank om het goed via een notaris openbaar te mogen verkopen, nadat hij bewezen heeft dat u niet meer betaalt zoals afgesproken.
Het huis wordt verkocht, opbrengst 1.500.000 frank.
De eerst ingeschreven "leninggever" krijgt 900.000 frank of het gehele bedrag dat u hem nog schuldig bent.
De tweede ingeschreven schuldeiser krijgt slechts 600.000 frank hoewel hij recht had op 650.000 frank.
De overige 50.000 frank zal hij op een andere manier moeten zien te recupereren.
Misschien had u nog bij iemand anders een schuld, bv.100.000 frank bij uw aannemer.
Hij zal steeds het recht hebben om dit aan de notaris te melden maar hij zal in dit geval niets ontvangen vermits er niets meer te verdelen is.
Wie leent betaalt rente. "Rente" is dus eigenlijk de prijs van geld.
Als het gaat om een hypotheek voor uw eigen eerste huis, dan is de rente volledig aftrekbaar. Dat geldt dus niet voor een woning die u aan een ander verhuurt of voor een tweede woning. Het geldt ook niet als u (een deel van de hypothecaire lening) gebruikt voor iets anders: een reis, een boot, een auto, etc. In dat geval en in alle andere gevallen heet uw geldlening in belastingtermen "consumptief krediet". In het Belastingstelsel 2001 is de aftrekbaarheid van consumptief krediet afgeschaft. Houd daar dus rekening mee, want dat geldt ook voor leningen die daarvoor waren afgesloten!
We geven u een flink aantal afwegingen. Kijk of er iets voor u bij zit.
· Wie leent moet straks rente en aflossing gaan betalen. De vraag is dus of uw budget zoveel ruimte biedt dat u de maandelijkse afbetaling van een lening kunt opbrengen. Het antwoord op die vraag kunt u vinden door aan het rekenen te slaan: zet al uw inkomsten en uitgaven per maand op een rijtje. Houd rekening met inkomsten (bijvoorbeeld vakantiegeld) en uitgaven (bijvoorbeeld verzekeringspremies) die maar ééns per jaar betaald moeten worden: sla ze om naar een maandbedrag. Als u de maandbegroting heeft ingevuld, kunt u zien welk bedrag er per maand overblijft voor het aflossen van een lening. Als er op uw begroting niets overblijft zult u moeten bezuinigen om rond te kunnen komen. Lukt dat? Hoelang? Eerlijk zijn!
· Als u niets of te weinig per maand overhoudt, kunt u ook een andere oplossing zoeken. Misschien kunt u de aankoop een tijdje uitstellen, of kunt u iets aanschaffen dat minder duur is. Of mogelijk kunt u ervoor kiezen iets te repareren, in plaats van het te vervangen.
· Kunt u de aankoop niet uitstellen, dan zit er niets anders op dan extra te bezuinigen, of uw inkomsten te vergroten, bijvoorbeeld door een (bij)baantje, of het verhuren van kamers. Ook als uw begroting precies sluitend is, zal u moeten bezuinigen om de afbetaling van een lening op te kunnen brengen.
· Een argument om toch een krediet te nemen terwijl u misschien liever niet de aflossing op u zou willen nemen, is wanneer er anders hogere kosten ontstaan. Stel dat uw huis dringend moet worden opgeknapt en dat u daarvoor een lening nodig heeft. Als u het huis niet opknapt, kan het zijn dat er nog grotere schade ontstaat aan het huis zodat u uiteindelijk duurder uit bent. Dit soort situaties kunnen ook ontstaan bij de vervanging van de auto die u beslist nodig heeft of de wasmachine.
· Een krediet is in principe verantwoord als u de maandelijkse aflossing kunt opbrengen en daarnaast nog voldoende opzij kunt leggen voor andere grote uitgaven (zodat u daarvoor niet opnieuw hoeft te lenen)... én als u geen rekening hoeft te houden met een vermindering van uw inkomen gedurende de looptijd van het krediet.
· In een aantal gevallen kan de looptijd te lang worden. U kunt dan beter geen krediet nemen of een krediet voor een lager bedrag afsluiten. Om te bepalen of de looptijd niet te lang is kunt u uzelf de volgende vragen stellen: wat is de levensduur van mijn aanschaf? Het is namelijk bijzonder frustrerend om de lening te moeten aflossen voor een aanschaf waar u al niets meer aan hebt. Als u bijvoorbeeld een tweedehands auto koopt die u na vier jaar moet vervangen, kunt u beter geen looptijd langer dan vier jaar nemen.
· Hoe lang zal mijn inkomen op hetzelfde niveau blijven? Door allerlei oorzaken kan uw inkomen dalen. Bijvoorbeeld als gevolg van pensionering, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid enzovoort. Voorziet u dat in de nabije toekomst met een daling van uw inkomen te maken zou kunnen krijgen, dan kunt u beter geen lening met een lange looptijd afsluiten.
· Krijg ik in de nabije toekomst te maken met hogere kosten? U kunt bijvoorbeeld hogere uitgaven verwachten voor noodzakelijk groot onderhoud aan uw woning, of omdat uw schoolgaande kinderen meer geld zullen gaan kosten. Door de hogere uitgaven heeft u straks mogelijk geen ruimte meer in uw budget voor een aflossing.
Argenta verlaagt dinsdag de tarieven van zijn woningkredieten met 15 basispunten. Dat meldt De Tijd. De bank reageert op de historisch lage marktrente. Het rendement op de 10-jarige Belgische overheidsobligaties bedroeg gistermiddag 3,11 procent. Begin dit jaar was dat nog 3,70 procent.
Argenta verlaagt het tarief voor de formule met een driejaarlijkse renteherziening met 15 basispunten tot 3,35 procent. Bij de formule waarbij het tarief om de vijf jaar kan veranderen, is het nieuwe tarief 3,55 procent. Voor de '10-5-5' zakte het tarief van 4,15 procent naar 4 procent. Bij deze formule ligt het tarief de eerste tien jaar vast. Vervolgens kan het elke vijf jaar aangepast worden. Wie opteert voor een formule waarbij het tarief twintig jaar vast ligt, betaalt bij de bank vanaf dinsdag 4,50 procent in plaats van 4,65 procent.
Grote vraag
Eind augustus verlaagde Centea al zijn hypothecaire tarieven met 5 tot 15 basispunten. 'We hebben op dit moment geen plannen om onze hypothecaire tarieven te verlagen', reageert de marktleider, Fortis Bank. Ook KBC Bank en Dexia Bank hebben geen plannen om binnenkort hun tarieven te laten zakken. 'We passen onze tarieven iedere week aan in functie van de evolutie van de marktrente', zegt ING België.
Door de zeer lage hypothecaire tarieven blijft de vraag naar hypothecaire kredieten zeer groot. De aanvragen voor woningkredieten verdubbelden in juli ten opzichte van juli vorig jaar. Ook in augustus zet de groei door.
Steeds vaker is het mogelijk artikelen te leasen. U betaalt dan een aantal jaren een vast bedrag per week of per maand. Er zijn twee vormen van leasen: financiële leasing en operationele leasing. Financiële leasing lijkt veel op huurkoop en is mogelijk voor bijvoorbeeld keukens, parket, tuinen e.d. Meestal worden bepalingen over onderhoud, garantie e d. in de lease-overeenkomst opgenomen. In veel gevallen kan aan het eind van de lease-periode gebruik worden gemaakt van een koopoptie tegen een symbolisch bedrag. Pas als u het bedrag van de koopoptie hebt betaald, bent u eigenaar van het artikel. Als u de aflossing niet meer kunt opbrengen, en u heeft nog geen 75% van uw schuld afbetaald, kan de leasemaatschappij het artikel opeisen. De rente die u bij financiële leasing betaalt, is aftrekbaar voor de belasting.
Dat is niet het geval bij operationele leasing dat veel op huren lijkt. Na afloop van het contract bent u bij operationele leasing geen eigenaar van het artikel. Eventueel kan het artikel wel gekocht worden. Voordat u een lease-overeenkomst sluit, is het raadzaam een vergelijking te maken met een persoonlijke lening of een doorlopend krediet. Betrek daarbij de rente die u moet betalen en alle overige voorwaarden van de verschillende financieringsvormen.
Indien u beschikt over een krediet gekoppeld aan uw betaalrekening bij de bank, mag u rood staan op uw betaalrekening tot een afgesproken bedrag (de limiet). Elke bank heeft voor zo'n kredietfaciliteit een andere naam (bijvoorbeeld 'salariskrediet' of 'debetfaciliteit'). U betaalt bij afgesproken rood staan een lagere rente dan bij een ongeoorloofde roodstand. De hoogte van de limiet is vaak afhankelijk van het bedrag dat maandelijks op de rekening binnenkomt. De limiet kan bijvoorbeeld de hoogte van het maandsalaris zijn. De roodstand moet veelal binnen drie maanden aangezuiverd zijn. Met name wanneer het gaat om kortlopende tekorten is het handig deze via de betaalrekening te financieren. De hoogte van de rente ligt doorgaans tussen die van een doorlopend krediet en die van een persoonlijke lening in.
Bij een persoonlijke lening leent u een van te voren vastgesteld bedrag. Bij het afsluiten van de lening staan de hoogte van de rente vast en de looptijd vast. Het voordeel van een persoonlijke lening is dat u altijd precies weet waar u aan toe bent. De rente bij het afsluiten van een persoonlijke lening is - bij dezelfde kredietverstrekker - wel hoger dan de rente bij het afsluiten van een doorlopend krediet.
Bij een doorlopend krediet mag u steeds geld lenen, tot aan een maximaal bedrag (de kredietlimiet). U kunt ook minder opnemen. Een doorlopend krediet kan gemakkelijk zijn als u niet meteen al het geld nodig heeft, bijvoorbeeld in het geval van een verbouwing. Of als u nog niet precies weet hoeveel geld u nodig heeft. Als u geld hebt afgelost, kunt u weer opnieuw tot de limiet geld opnemen.
Wat de rente betreft bent u met een doorlopend krediet meestal voordeliger uit dan met andere kredieten. Een nadeel is dat de rente niet voor de hele looptijd vaststaat. Wel betaalt u elke maand een vast bedrag voor rente en aflossing, maar welk deel van dat bedrag terugbetaling is en welk deel rente, hangt af van de rentestand op dat moment. Dus u weet van te voren niet precies hoe lang u aan het afbetalen zult zijn.
Soms staat u voor een grote uitgave waarvoor u het geld niet direct hebt. U kunt het dan óf sparen óf een lening afsluiten.
Sparen of lenen?Sparen heeft als voordeel dat u rente krijgt. En als u besluit om elke maand een bedrag te sparen, dan kunt u gerust een maand overslaan. U bent niemand iets verplicht. Nadeel is dat u het gewenste artikel pas kunt kopen als u het geld bij elkaar hebt. Wilt u dit meteen kopen, dan kunt u het benodigde geld ook lenen. Maar lenen heeft ook nadelen. U bent verplicht om elke maand een deel van de lening af te betalen, en u moet rente betalen.
SparenKiest u voor sparen, dan zijn er verschillende soorten spaarrekeningen. Meestal biedt een spaarrekening waar u het geld voor lange tijd opzet, een hogere rente. U kunt het tegoed dan vaak niet zomaar opnemen. Op een spaarrekening waar u het geld elk moment vanaf kunt halen, krijgt u meestal een lagere rente.
LenenOok leningen zijn er in vele soorten en maten. De twee belangrijkste zijn de persoonlijke lening en het doorlopend krediet. Bij de persoonlijke lening weet u precies welk bedrag u per maand moet afbetalen. Ook weet u precies hoe lang u moet afbetalen. Bij het doorlopend krediet mag u geld opnemen tot een bepaald bedrag. Als u de lening (gedeeltelijk) hebt afbetaald, kunt u dat geld weer opnemen.
Zorg wel dat de lening niet langer loopt dan de periode dat u het artikel, waarvoor u leent, kunt gebruiken. Dus: een lening voor een auto die u vijf jaar gebruikt, moet u binnen vijf jaar kunnen afbetalen. Twijfelt u of u een lening wilt afsluiten? U kunt ook eerst een tijdje 'proefdraaien' door elke maand een vast bedrag te sparen. Lukt dat niet, dan is het niet verstandig om een lening af te sluiten. Het lukt dan waarschijnlijk ook niet om een lening af te lossen.
De langetermijnrente is voor het eerst sinds 1976 gelijk aan de inflatie. De reële rente zakte tot nul procent omdat de nominale rente extreem laag is en de inflatie hoog als gevolg van de dure olie. Dat heeft belangrijke gevolgen. De langlopende beleggingen met vaste rente brengen niets meer op. Geld lenen is daarentegen erg goedkoop.
Het rendement van de lineaire obligaties (OLO's) op tien jaar, de belangrijkste langetermijnrente in België, zakte maandag tot een historisch dieptepunt van 3,11 procent. De inflatie bedraagt ook 3,11 procent. Dat betekent dat de reële langetermijnrente begin deze week gelijk was aan nul.
Voor de economie is de evolutie van de reële rente belangrijker dan de nominale rente. Een belegger die overweegt obligaties te kopen, probeert in te schatten hoe groot de opbrengst zal zijn na aftrek van de inflatie. Ook voor ondernemingen met investeringsplannen is niet alleen de rente maar ook de inflatie een belangrijke indicator bij de besluitvorming.
Als de inflatie de komende jaren stabiliseert op het huidige niveau zijn de obligaties met een vaste rente erg onaantrekkelijk. Een belegger met een OLO op tien jaar krijgt net voldoende rente om de inflatie te compenseren. Zijn koopkracht stijgt niet. Een particuliere belegger wordt zelfs armer, want hij moet roerende voorheffing betalen. Daarom hebben spaarders veel interesse voor aandelen. Er zijn ook gezinnen die minder sparen en meer consumeren, want de spaarquote daalde tot het laagste peil in zeker twintig jaar.
Voor de investeerders is de lage rente goed nieuws. De gezinnen leenden in het eerste kwartaal een recordbedrag om woningen te bouwen of te kopen. Woningen en bouwgronden werden de jongste jaren fors duurder. Ook de consumptiekredieten namen toe. Ondernemingen lenen en investeren minder dan de gezinnen. De ervaring leert dat de rente zelden doorslaggevend is bij investeringsbeslissingen. De evolutie van de bedrijfsinvesteringen wordt vooral bepaald door de vraag naar producten.
Een op de drie huurders in België heeft de inboedel van zijn huis of appartement niet verzekerd. Dat zegt directieafgevaardigde Jan Vergote van het expertisebureau Galtier, het grootste van het land. Verzekeraar KBC stelt een daling vast, maar kan niet bevestigen dat het zo'n vaart loopt.
Assuralia, de beroepsvereniging van verzekeraars, stelt van haar kant vast dat de premieontvangsten in de brandverzekering een gestage stijging vertonen. Maar omdat de inboedelverzekering daar maar een klein onderdeel van is, kan ook daar geen duidelijk besluit uit getrokken worden. Een brand- of inboedelverzekering is in ons land niet verplicht. Maar wie zijn meubels, tapijten en gordijnen niet verzekerd heeft, zal ook geen recht hebben op een vergoeding bij overstromingen of andere natuurrampen. Die nieuwe verzekering komt vanaf volgend jaar op de markt als verplicht onderdeel van de inboedelpolis.
We hebben het hier wel vaker over het spaarboekje. Het is een beleggingsvorm die ons nauw aan het hart ligt, gewoon omdat hij zo eenvoudig is. Dat hebben we niet zo meteen aan de banken te danken, want die stellen vaak alles in het werk om de renteberekening op het boekje ondoorzichtig te maken.
Neen, met ,,eenvoudig'' bedoelen we dat je vlotweg geld beschikbaar kan houden zonder zwaar te moeten inleveren op het rendement. Op het spaarboekje kan je bij de beste banken nu zowat 2,8 procent krijgen. Netto zolang de jaarlijkse renteopbrengst niet boven de 1.550 euro uitkomt, per partner.
Om elders zo'n rendement te halen moet je (wat) risico nemen of je geld voor lang vast zetten. Met wat zoeken vind je allicht wel een obligatielening die na aftrek van de kosten zo'n rendement biedt, maar dan wel een looptijd van tien jaar.
Nadeel van het boekje is dat de rente niet gegarandeerd wordt. Onder meer daarom trok Deutsche Bank deze week onze aandacht. De bank garandeert gedurende drie maanden een brutorente van zeven procent voor alle stortingen tussen 10.000 en 40.000 euro. Geen kosten, ook niet om de rekening af te sluiten.
Let op, dit is geen spaarboekje. Wel een termijnrekening, dus wordt er roerende voorheffing afgehouden. Maar dan nog blijft er 5,95 procent over. Probeer dat elders maar eens te vinden.
Het is wel een product voor snelle beslissers, want het aanbod geldt enkel voor sommen die voor 15 september gestort worden en niet afkomstig zijn van andere rekeningen bij Deutsche Bank. Het aanbod geldt evenmin voor wie de voorbije maanden al van een gelijkaardig promotie van de bank heeft geprofiteerd.
Het is een typisch product om nieuwe klanten te lokken in de hoop ze tijdens die drie maanden te fideliseren. Daarom ook koppelt Deutsche Bank een ,,gratis persoonlijke financiële wegwijzer'' aan de rekening. Wat moet je je daarbij voorstellen? Een gesprek met een financiële adviseur van de bank waarbij gepeild wordt naar je behoeften en beleggingsadvies gegeven wordt.
Einde vorig jaar lanceerde Deutsche Bank al eens een soortgelijk aanbod, met een rente van vijf procent voor een periode van zes maanden. Dat aanbod wordt nu verlengd, maar ook enkel voor ,,vers'' geld.
Beide aanbiedingen zijn zonder meer interessant, zelfs als je ervan uitgaat dat door het wisselen van boekje onvermijdelijk rente verloren gaat. Toch zit er voor sommigen onder ons een addertje onder het gras.
Stel dat je nu al klant bent bij een bank waar je op je spaarboekje, naast een basisrente van 2,2 procent ook een getrouwheidspremie krijgt van 0,50 procent. Die premie laat je staan als je nu snel je geld overschrijft naar Deutsche Bank. Voor een bedrag van 40.000 euro is dat 200 euro verlies.
Daartegenover staat een extra rendement van ongeveer 2,25 procent (5,95 procent in plaats van 2,7 procent) tijdens de komende drie maanden. Voor een bedrag van 40.000 euro is dat 225 euro. Als je dan ook nog rekening houdt met wat renteverlies door de overstap, wordt het al gauw een nuloperatie. Maar voor wie nu, zoals de meesten onder ons, vrede moet nemen met een lagere getrouwheidspremie is overstappen een rendabele zaak.
Veel mensen denken dat de brandverzekering een wettelijk verplichte verzekering is, wellicht omdat vrijwel iedereen over een dergelijke polis beschikt. Toch legt de wet die verplichting niet op. Vandaag spreekt men bovendien veeleer van een woningverzekering, want er zit veel meer in dan enkel de verzekering tegen brand. Daarom bekijken we hier hoe ruim die verzekering wel is.
Wie verplicht u?
De wet verplicht u niet uw woning te verzekeren. Het zijn vaak anderen die u daartoe verplichten. De leningsmaatschappij die u een hypothecaire lening toestaat, eist dat u het gebouw verzekert tegen verschillende risico's die het bedreigen, zodat ze de waarde van uw krediet zeker terug krijgt. Maar ook als u een woning huurt, verplicht het huurcontract u meestal een brandverzekering af te sluiten.
Er is wel een wet die de minimumvoorwaarden van de woningverzekering regelt, maar die geldt voor verzekeraars en beschermt op die manier al wie een dergelijke verzekering neemt.
Voor eigenaars én huurders
Dat de eigenaar van een woning zich verzekert, spreekt voor zich: hij beschermt er zijn patrimonium mee. Maar ook wie huurt, heeft er alle belang bij een brandpolis af te sluiten. Het Burgerlijk Wetboek verplicht de huurder immers een woning te onderhouden, en na de huurtijd in de staat waarin hij de woning betrokken heeft aan de eigenaar terug te geven. U kunt als huurder bij brand of ontploffing in principe aansprakelijk gesteld worden voor de schade. U komt niet gemakkelijk onder die contractuele aansprakelijkheid uit. Alleen als u kunt bewijzen dat de schade ontstond door overmacht, door een gebrek in de bouw of door een aansprakelijke derde (bijvoorbeeld een lek bij uw bovenbuur veroorzaakt schade in het appartement dat u huurt), kunt u eraan ontsnappen.
Zonder woningverzekering dreigt u als huurder niet enkel het dak boven uw hoofd te verliezen, maar ook op te draaien voor het verlies van de woning voor de eigenaar.
Voor een huurwoning is het dus heel gewoon dat er twee brandpolissen lopen: die van de eigenaar die zijn eigendom verzekert en die van de huurder die zijn aansprakelijkheid en zijn inboedel verzekert.
Voor welk bedrag uw woning verzekeren?
Een eigenaar wil na een brand zijn woning opnieuw kunnen opbouwen. Vandaar dat hij zich in de heropbouwwaarde of zogenaamde 'nieuwwaarde' dient te verzekeren.
Bent u huurder? Dan kunt u maar aansprakelijk gesteld worden voor de waarde van de woning op het ogenblik van de schade. Dat is de werkelijke waarde, die overeenkomt met de nieuwwaarde, rekening houdend met de eventuele waardevermindering door slijtage.
In een woningverzekering verzekert u niet alleen een gebouw, maar ook uw meubels, uw kleren, uw persoonlijke spullen. Die vormen samen de zogenaamde 'inhoud'. Om die goed te verzekeren, dient u te vertrekken vanuit de vraag: "Wat zou het me kosten om alles nú opnieuw aan te kopen?" U verzekert uw inhoud dus het best voor de nieuwwaarde, al zal de verzekeraar op een aantal goederen wel sleet toepassen.
Tip:
Maak een inventaris van wat u allemaal 'in huis' hebt. Vraag uw verzekeringsbemiddelaar of hij geen handige overzichtslijst heeft van wat zich zoal in een woning bevindt. Reken dan even uit hoeveel dat alles nu zou kosten: u zult merken dat u al snel tot een grote som komt.
Hoewel de autopolis veruit de bekendste verzekering is, rijzen er dikwijls heel wat moeilijkheden bij de interpretatie ervan. Dat komt wellicht doordat een autoverzekering uit verschillende luiken bestaat. Er is de verplichte verzekering burgerlijke aansprakelijkheid, de waarborg rechtsbijstand, de omniumverzekering en de bijstandsverzekering voor uw auto.
Uw burgerlijke aansprakelijkheid verplicht verzekerd
Als u met een wagen, een motorfiets, een bromfiets of een ander motorvoertuig in het verkeer wilt komen, bent u wettelijk verplicht een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid te nemen. Ze vergoedt de schade die u met dat voertuig anderen toebrengt. De wetgever zorgt er op die manier voor dat de slachtoffers niet in de kou blijven staan. Dat begrip 'slachtoffer' mag u heel ruim interpreteren: van de tegenpartij tot en met de inzittenden van het voertuig dat het ongeval veroorzaakt. Eigenlijk krijgt alleen de aansprakelijke voor een ongeval geen vergoeding. In de meeste gevallen is dat de bestuurder. Vandaar dat u naast uw verplichte verzekering ook het best een lichamelijke ongevallenverzekering neemt die u als bestuurder toch een vergoeding uitkeert bij lichamelijke letsels.
Aangezien de verplichte autoverzekering een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering is, moet het steeds gaan om een fout waardoor de schade veroorzaakt wordt. Daarop bestaat één belangrijke uitzondering: de zogenaamde 'objectieve aansprakelijkheid'. Sinds 1 januari 1995 moet de autoverzekering ook bemiddelen bij ongevallen met zwakke weggebruikers. Stel dat u met uw wagen in een ongeval met een fietser of een voetganger betrokken raakt. De 'objectieve aansprakelijkheid' zegt dan dat uw autoverzekering de lichamelijke schade van de fietser of de voetganger moet betalen, ongeacht wie aansprakelijk is voor het ongeval.
Iedereen altijd verzekerd?De autoverzekering dekt de burgerlijke aansprakelijkheid van de bestuurder van het voertuig. Maar ook de aansprakelijkheid van al wie in de wagen zit, is verzekerd. Denk aan een passagier die door het openen van het portier schade veroorzaakt. Wie er ook met uw wagen rijdt, uw autoverzekering betaalt. Er bestaat in feite maar één uitzondering: als uw wagen gestolen wordt, zal uw autoverzekering de burgerlijke aansprakelijkheid van de dief niet dekken. De autoverzekering gaat dus ver, heel ver. Zelfs als u in dronken toestand een ongeval veroorzaakt, zonder rijbewijs rijdt of uw premie niet betaalde, zal de autoverzekering vergoeden. Maar in die gevallen heeft de medaille wel een zware financiële keerzijde. De autoverzekeraar heeft dan het recht om de schade geheel of gedeeltelijk terug te vorderen van de verzekeringnemer.
Omnium: écht alles?
Hebt u een ongeval en ging u in de fout, dan zal uw verzekering burgerlijke aansprakelijkheid de tegenpartij vergoeden. Maar wat met uw eigen wagen? Die brokken moet u zelf betalen, tenzij u een omniumverzekering hebt.
Of stel dat u door verstrooidheid met uw auto in een gracht terechtkomt of tegen uw garagepoort botst. Ook dan vergoedt de omniumverzekering de schade aan uw wagen. Hetzelfde geldt wanneer iemand anders met uw wagen rijdt en een ongeval veroorzaakt waarbij uw wagen beschadigd wordt. Uw verzekeraar vergoedt dan de schade aan uw wagen én zal ze niet terugvorderen van de bestuurder. Die laatste betaalt nog wel het bedrag van de franchise die steeds bij een omnium voorzien is. Die franchise is een vooraf overeengekomen bedrag dat altijd ten laste van de verzekerde blijft. Ze heeft een dubbel doel: de verzekerde aansporen om voorzichtig te rijden, waardoor de premie binnen de perken blijft.
Rond 'de familiale verzekering' bestaat een groot misverstand. Velen denken dat een 'familiale' hun woning of lichamelijke ongevallen verzekert. Niets is minder waar. De familiale verzekering verzekert in eerste instantie de schade die u aan iemand anders toebrengt. Bevat de familiale verzekering ook de waarborg rechtsbijstand, dan verdedigt ze uw belangen als anderen u schade toebrengen of als u zich dient te verweren tegen de aantijgingen van anderen. Het principe is eenvoudig.
U veroorzaakt schade
Veroorzaakt u of iemand van uw gezin als privé-persoon per ongeluk schade aan anderen, dan beschermt uw familiale verzekering u en uw gezinsleden tegen de financiële gevolgen ervan. Uw vijfjarig zoontje is bijvoorbeeld aan het fietsen, maar hij is nog niet zeer behendig en verliest zijn evenwicht. Hij valt met zijn fiets tegen een geparkeerde auto en beschadigt daardoor de hele linkerkant van de auto. U bent met andere woorden burgerlijk aansprakelijk. Als u burgerlijk aansprakelijk wordt gesteld, vergoedt uw familiale verzekering dus de slachtoffers in uw plaats. De familiale vergoedt indien nodig ook de lichamelijke letsels van de slachtoffers. Vandaar het misverstand dat de familiale ook lichamelijke ongevallen verzekert.
Ook als u een karweitje aan uw woning of in de tuin opknapt en bijvoorbeeld een gat in de muur van uw buur boort, bent u verzekerd door uw familiale verzekering. Schade veroorzaakt door uw huisdieren en schade die uw buur ondervindt door werken aan uw woning zijn verzekerd. Vandaar het misverstand dat de familiale ook uw woning verzekert.
U ondervindt schadeAls anderen u schade berokkenen, zorgt uw verzekeringsmaatschappij via de waarborg rechtsbijstand van uw familiale verzekering ervoor dat u schadevergoeding krijgt, desnoods voor de rechtbank. In dat geval zorgt de familiale verzekering ervoor dat de schade u wordt vergoed.
Stel dat de dakgoot van uw buurman verstopt is en na een hevige regenbui veroorzaakt dat waterschade in de kamer van uw kinderen. U krijgt een schadevergoeding. Hoewel u de schade in uw woning hebt vastgesteld, krijgt u geen schadevergoeding via de brandverzekering van uw buur maar via zijn familiale verzekering. Dat komt doordat - bij verzekeringen die hetzelfde risico dekken - de meest specifieke verzekering de schade vergoedt. De familiale is een aansprakelijkheidsverzekering en is bij schade door aansprakelijkheid specifieker dan de brandverzekering die een zaakschadeverzekering is. Vandaar het misverstand dat de familiale uw woning ook tegen brand zou verzekeren. De familiale verzekert namelijk enkel schade die u toebrengt aan anderen, of ze eist de vergoeding van de door u geleden schade terug. Ze vergoedt echter nooit uw eigen schade.
U wordt voor de rechtbank gedaagdOok als u zelf een fout begaat en voor de rechtbank wordt gedaagd, neemt uw verzekeraar het voor u op. Op basis van de waarborg rechtsbijstand kunt u een beroep doen op een advocaat om uw rechten te verdedigen. Uw familiale verzekering betaalt u alle advocatenkosten terug.
De inflatie op jaarbasis bleef in augustus hangen op 3,11 procent. Dat is nauwelijks minder dan in juli, toen 3,14 procent werd opgetekend, de snelste stijging in dik vier jaar. De kans lijkt groot dat de gemiddelde inflatie einde dit jaar het hoogste peil in 14 jaar bereikt.
IN 1991 haalde de gemiddelde inflatie in ons land 3,22 procent, een gevolg van de aanloop naar de eerste Golfoorlog. Die stuwde de olieprijzen tijdens de tweede helft van het jaar voordien omhoog en deed de inflatie in oktober en november pieken boven de 4 procent.
Na de bliksemoorlog tegen Irak zakten de prijzen snel, maar het duurde tot de zomer van 1991 voor de inflatie echt onder 3 procent zakte. Sindsdien kwam de gemiddelde inflatie niet meer boven de 2,75 procent uit.
Door de jongste prijsstijgingen is ze dit jaar echter al opgelopen tot 2,79 procent, het hoogste peil sinds 1991. Tijdens de laatste vier maanden van vorig jaar daalde de index twee keer en werd één keer een erg geringe stijging opgetekend. De kans dat de index de komende maanden plots nog minder stijgt dan toen, lijkt gering.
Ook nu zijn de olieprijzen de belangrijkste factor achter de inflatie en het ziet er niet naar uit, zegt hoofdeconomist Peter Vanden Houte van ING, dat die op korte termijn spectaculair zullen dalen.
De grote oliemultinationals zijn, ondanks de prijsstijgingen, voor hun interne modellen lang blijven werken met een gemiddeld tarief van 20 dollar per vat. Pas recent werden die schema's aangepast en wordt nu op langere termijn rekening gehouden met een gemiddelde prijs van ten minste 30 dollar.
Daardoor komt er nu belangstelling voor oliereserves waar voordien niemand naar omkeek. Total bijvoorbeeld nam zopas het Canadees bedrijf Deercreek Energy over. Dat heeft de technologie in huis om teerzanden te ontginnen. Dat wordt pas rendabel bij een olieprijs van meer dan 25 dollar.
Je kan de situatie perfect vergelijken, zegt Vanden Houte, met de Noordzee-olie. Wie zou ooit de moeite gedaan hebben om boorplatformen te bouwen om op zee olie te gaan ontginnen als de prijs niet boven de 15 dollar per vat was geklommen?
Er zijn heel wat ,,slapende'' oliereserves die pas rendabel worden als de prijs voldoende klimt. Maar verwacht daar niet te veel van op korte termijn, waarschuwt Vanden Houte. Het Internationaal Energie Agentschap (IEA) rekende voor dat de investeringen die nu in de pijplijn zitten er pas tegen 2007 zullen voor zorgen dat vraag en aanbod beter in evenwicht zijn en dus de prijs wat zullen drukken.
En in afwachting? ,,Ik verwacht geen grote prijsstijgingen meer, maar dat heb ik ook al eens gezegd toen de prijs door de 50 dollar schoot,'' grijnst Vanden Houte.
In afwachting vindt hij het wel een geruststelling dat de financiële markten zo rustig blijven. Normaal zou je nu de rente zien stijgen om de inflatie een stap voor te blijven. Maar door de zwakke groei kunnen de meeste bedrijven de hogere energiekost niet of nauwelijks doorrekenen aan de consument.
Daardoor blijft het effect op de inflatie ondanks alles beperkt, ook omdat de industrie nu efficiënter met energie omspringt dan enkele decennia geleden. Daarnaast zie je wel de koopkracht afnemen omdat de hogere brandstof- en verwarmingskosten een grotere hap nemen uit het gezinsbudget.
Voeg die twee elementen samen en je moet vaststellen dat het negatief effect van de stijgende olieprijzen op de groei groter is dan op de inflatie. Telkens de olieprijs stijgt, zie je dus de rente dalen omdat de vraag naar krediet vermindert.
De Belgische regering helpt natuurlijk niet echt met het cliquet-systeem dat de helft van de accijnsverhogingen op benzine en diesel vastklikt. Daardoor ligt de inflatie in ons land al maanden boven het gemiddelde van de eurozone. Een reden te meer, besluit Vanden Houte, dat de inflatie minder snel zal afnemen dan bij vorige olieschokken.
De uitgaven met je kredietkaart terugbetalen in schijfjes. Een betaalformule die in de Verenigde Staten en in het Verenigd Koninkrijk al jaren is ingeburgerd. Het is daar niet uitzonderlijk dat je een gepeperde telefoonrekening gespreid afrekent. Maandelijks 10 procent van je uitgaven terugbetalen is dan zowat de maatstaf.
In de meeste Angelsaksische landen heeft de doorsneeconsument zelfs meerdere kredietkaarten op zak. Een voor de gewone gezinskosten, bijvoorbeeld de telefoonkosten, een voor minder gebruikelijke uitgaven zoals etentjes op restaurant en weekendjes op hotel en dan nog een kredietkaart voor de onverwachte en spontane inkopen. Wanneer je bij voorbeeld de promotie voor het laatste, hoogtechnologische plasmatelevisiescherm niet naast je kan laten liggen. En je dus op afbetaling die televisie in huis haalt.
In de VS is dat allemaal vertrouwde kost. Maar in België zijn we dat niet gewoon. De Belg heeft zijn uitgaven liefst onder controle. Met een kredietkaart waarvan je de afrekening op het einde van de maand in de bus krijgt. En die door de bank meteen via een doorlopende opdracht wordt vereffend. Alhoewel. Dat goedehuisvaderbeeld van de Belg zou aan het vervagen zijn. Cijfers tonen aan dat de Belgische consument steeds meer gespreid terugbetaald. In de elektroketens, hypermarkten en grote meubelzaken zijn kredieten gemakkelijk te verkrijgen. En de consument gaat daar gretig op in.
De grootbanken, jaloers van het vernuftig financieel aanbod in de winkels, willen ook een deel van de koek. Ze brachten de voorbije maanden daarom allemaal een kredietkaart uit met gespreide terugbetaling, in het vakjargon bekend als revolving kredietkaarten. Het blijkt een schot in de roos te zijn. In een jaar tijd steeg het aantal kaarten met 50 procent. En de trend zou nog maar beginnen, luidt het.
De vraag is wie je hier met de vinger moet wijzen. De consument, die zich maar al te graag laat verleiden door reclame en gemakkelijke betaalformules? Of de banken en de winkels, die de consument een wortel voor houden?
De banken lanceren die kredietkaarten naar eigen zeggen omdat het voor hun eenvoudiger is. Een betaalkaart is minder administratieve last dan een reeks andere kleine consumentenkredieten. Ook de intresten die de terugbetalingen in schijfjes opleveren, vinden ze mooi meegenomen. En daar schuilt het duiveltje. De rente op kredieten op afbetaling is vaak zeer hoog. De wet stelt dat de banken en de winkels een rente tot 19 procent mogen aanrekenen. Maar 19 procent is onrealistisch veel. Zeker als je vergelijkt met wat de banken voor andere kredieten aanrekenen. Voor een woonkrediet krijg je vandaag een veel lagere rente.
Het zijn dus niet de banken die goede huisvaders kweken. Integendeel. De banken rekenen op een gebrek aan discipline van de consument. Ze rekenen er eigenlijk op dat de consument niet meteen alles zal terugbetalen, waardoor ze meer inkomsten opstrijken. En waardoor de schuldenberg nog aandikt.
Vragen aan de consument om de aanlokkelijke financiële voorstellen van de banken en de winkels te negeren, is uitgesloten. Het is dus aan de overheid om ervoor te waken dat het kredietaanbod niet uit de hand loopt. Of is het al te laat?
Aanvragen hypothecair krediet verdubbelen door historisch lage rente
Fortis Bank, de marktleider voor woningkredieten, ontving in juli liefst 92 procent meer aanvragen voor woningkredieten dan in juli vorig jaar. Bij ING België en Dexia verdubbelden de aanvragen in juli. In augustus zette de sterke groei door. Het ziet er niet naar uit dat de hypothecaire tarieven snel zullen stijgen. Integendeel, de Belgische langetermijnrente zakte woensdag tot een dieptepunt van 3,16 procent.
Door de aanhoudend lage marktrente was er dit jaar ook tijdens de traditioneel kalme zomermaanden een zeer grote vraag naar hypothecaire kredieten. 'Zoals de maanden daarvoor was ook juli voor ons bijzonder succesvol', meldt Fortis Bank. 'We registreerden 92 procent meer aanvragen voor hypothecaire kredieten dan in juli vorig jaar. Op basis van voorlopige cijfers ligt het aantal aanvragen in augustus 60 procent hoger dan in dezelfde maand vorig jaar.'
